加拿大统计局的最新数据显示，2022年全国人口迎来了近几十年最大的涨幅。截至年底，加拿大的总人口已经达到了39,566,248人，比前一年增长110万人。
加拿大有史以来第一次在一年之中人口增加超过1百万人。人口年涨幅2.7%也创造了自1957年3.3%以后的最大记录。
加拿大的人口增长给地产市场带来了深远的影响。
首先我们看一下人口增长的真实情况。这110万人中有95.9%是外来人口，其中60万人是持签证入境的，另外26万多人为新移民。加拿大本国人口的自然增长微乎其微，几乎可以忽略不计。
由此可见，加拿大的人口数量与移民政策息息相关。仅去年以特快通道入境的乌克兰人就高达几十万。而且，加拿大政府表示将未来三年内每年接收的新移民总额翻倍，达到50万人。
联邦政府的移民举措目的在于应对加拿大日益严峻的劳动力萎缩。婴儿潮一代的加拿大人大部分已经进入60-65岁的退休年龄区间，政府不得不加大接收移民的力度来填补劳动力空白。
加拿大也成为G7国家中人口增长幅度最快的国家。
不过，短期内涌入大量人口也给国家带来非常沉重的负担。BMO Economics的高级经济学家Robert Kavcic表示，新移民融入加拿大劳动力市场需要时间，但是在此之前，会加重基础设施负担，导致需求提高，并马上带来通胀的压力。
另一方面，人口的迅速涌入加剧了本就严峻的加拿大住房问题。
据RBC的推算，到2026年加拿大的出租房屋缺口将增长4倍至12万套。
在保持理想的3%空置率的前提下，未来三年加拿大需要新建33万2千个出租单位。而去年一年全国仅新建了7万个出租单位。
2022年，出租单位的空置率已经下降到了仅有1.9%，是二十一年以来最低的数据。与此同时，房租创造了最高的年涨幅。
除了人口增长带来出租单位供不应求，加拿大人越来越不想跟父母一起居住也使出租需求进一步提高。
从供给面看，短期内不可能每年多提供25000到30000万套新的出租单位。政府能做的只有允许更多的共管单位用于出租，改造商业建筑为出租公寓以及允许现有住宅增建出租单位。
BC省的各项政策正好符合了这些趋势，比如BC省强制共管物业取消出租限制，温哥华市推行后巷屋，以及高密度开发等，均是为了解决住房不足的问题。
更适合出租的公寓单位的价格也在年年升高。加拿大统计局的数据指出2016年以后大温地区新建的公寓单位中有49%是被地产投资者购买。相信很大一部分都用于出租。
不难预测，高涨的需求和供给不足将对房价带来强有力的支撑。那些价格相对较低并且容易出租的住宅单位（公寓等）可能会变得更加抢手。
当然，加拿大的房价是由多种复杂因素综合决定，供需关系仅提供了一个分析的角度。