“房价越高，开发项目的可行性就越高。”
近日，加拿大抵押和住房公司（CMHC）的内部消息被曝光，震惊了整个加拿大地产市场。
这份内部消息直接打脸了长期以来政府和开发商所宣传的“增加供给就能降低房价”的说法。看来，房价问题远比我们想象的要复杂得多。
“房价越高，开发项目的可行性就越高。”这句话出现在CMHC内部人员的讨论中。这意味着什么？简单来说，就是房价越贵，开发商才越有动力去建房子。这完全颠覆了我们一直以来的认知。
想想看，开发商又不是慈善机构，他们投资建房可是要承担巨大风险的。比如说，大多伦多地区在2018年就出现过一波项目失败潮，投资者损失惨重。
所以，如果没有足够的利润空间，开发商宁愿把钱拿去赌场玩，也不会冒险建房子。
不仅如此，建房成本也是个大问题。大家都知道“3L”原则：劳动力(Labor)、土地(Land)和木材(Lumber)。一旦建房热潮来袭，这些成本都会水涨船高。
更糟糕的是，很多原材料都是用美元定价的。如果加元贬值，开发商的成本就会进一步增加，最后只能通过提高房价来弥补。
说到这儿，你可能会问：“那降低利率不是能让更多人买得起房子吗？”别急，CMHC的内部消息还有更劲爆的内容。
“由于低抵押贷款利率导致的高房价将…”这句话出现在CMHC工作人员的聊天记录中。没错，你没看错，低利率非但没有提高购房能力，反而推高了房价，这跟我们最近听到的说法完全相反。
其实，加拿大央行早就向金融专业人士解释过这个问题。他们在2021年的一次演讲中指出，过去30年里，低利率并没有让房子变得更容易买。
恰恰相反，房价上涨吸收了因降息而增加的信贷能力。简单说，低利率让买家能借到更多钱，最终推高了房价。
美联储的研究也得出了类似的结论。他们强调，购房能力不仅取决于信贷成本，还取决于信贷数量。听起来很简单，但显然很多人都忽视了这一点。
那人口增长呢？不是说人口增长会推高房价吗？让我们来看看数据。2021年，加拿大的人口增长率创下了自1970年代以来的最低水平。
但就在2022年1月，房价却创下了历史新高。更有意思的是，2021年加拿大平均每增加一个人口就建了18套房子。这么多房子都盖出来了，房价怎么还在涨呢？
再看看大多伦多地区，它可是北美增长最快的大城市之一。但自从利率上升以来，房价和租金都停滞不前。房屋销售也陷入停滞，库存创下新高。更令人惊讶的是，租房空置率正在飙升，现在甚至比2019年还高。
这说明什么？如果买家买不起房子，不管是一个人买不起还是十个人买不起，结果都一样——没人会买。
要么房价下降，要么就得引入更多信贷来支撑这些不合理的高价。说白了，这更多是个信贷问题，而不是人口问题。
当然，也许CMHC的内部消息是错的，也许国际清算银行、加拿大央行和美联储都错了。也许政客们是对的，投资者会一直投资建房，即使亏钱也在所不惜，只为了满足人们的住房需求。但你觉得这可能性有多高呢？
总的来说，加拿大确实需要更多住房，特别是在政府强制推动人口增长的情况下。但在目前的价格下，显然不是每个人都买得起。
政府为了救市而推出的各种补贴政策，不仅没能增加供给，反而强化了一些不合理的成本，最终对新房建设产生了相反的影响。
看来，解决加拿大的住房问题，远比简单地增加供给要复杂得多。