加拿大是一个多元化的移民国家，而近年来，非永久性居民也在不断增加，尤其是临时外劳和留学生，他们不仅为加拿大注入了新的文化，而且也对加国的经济发展做出了贡献，尤其是在地产市场。
非永久性居民已经成为加拿大重要的人口组成部分，其实根据帝国商业银行（CIBC）近日发布的一项研究报告，非永久性居民的数量目前已经达到77万，是一个创纪录的新高度。这些人当中，有近50％是外籍劳工，约38％是学生，12.2%则是人道主义或难民类别人士。
CIBC世界市场（CIBC World Markets）的副首席经济师泰尔（Benjamin Tal）表示，政府在对外劳政策进行调整变动时，应该考虑非永久性居民带来的影响。“不同于移民，临时外劳会给加拿大经济带来不可预期的影响。”
过去10年中，非永久性居民增加了45万人。泰尔指出，在非永久居民工人中，有38万4200人拥有专业的工作和中间水平的工资收入，并期待在加拿大获得身份。他们是地产市场上不可忽视的一个因素，尤其在出租市场。
非永久居民增加了对出租物业的需求，而且和其他中产阶级的加拿大人一样通过消费刺激了零售业的发展。甚至有些人投入大量资金到地产市场，虽然还没有获得身份。
联邦政府与去年修改了外劳法案，对一个雇主能够雇佣的外劳数量做出了规定，对一些高失业率地区公司雇佣的外劳也做出了限定。泰尔认为，受到法案影响的低技能劳工大概有29000人，即使这些人在2015年无法再持有工签，但是他们中很多人会申请移民，所以对整体非永久居民的影响不大，大概只会下降3.7%。
安省、卑诗省大量非永久性居民
95%的非永久性居民都在45岁以下，帮助平衡了加拿大45岁以下居民短缺的缺口。根据泰尔的调查，安省和卑诗省有大量的非永久性移民，这也对二省的经济产生了影响，房价也是受影响的一方面。
从2006年到2013年，安省的人口数量增加了三倍，但是如果不考虑非永久性居民的话，安省的人口已经减少了12万人。同样，在卑诗省，如果不计算非永久性居民人数的话，自2006年以来25-44岁之间的人群没有增长。
“在非永久性居民大量增长的同时，两个省份的房市也都经历了稳健的强有力的上升，这绝不仅仅是巧合。”泰尔在报告中写道。“可以假设，非永久性居民对出租单位的高需求，刺激了多伦多和温哥华公寓市场的发展。”
泰尔认为，非永久居民的数量足以成为加拿大第7大城市，甚至高于魁北克城和温尼伯格。而且根据加拿大公民及移民部的数据，2013年加拿大统计局的数据低估了实际的非永久居民数量，2013年发放的外劳许可数量增加了9%，2014年又增加了14%，而且很少有证据证明劳工返回他们的国家。
温哥华一号公馆 35%为海外买家
除了非永久性居民外，海外买家也对加国房市贡献不少，也有一些海外买家在购买房产后在温哥华居住，成为永久居民或非永久性居民。
根据CBC电视台近日的报道，位于温哥华市中心、由Westbank集团兴建的扭曲式59层公寓大楼Vancouver House（一号公馆），从去年6月开售至今已几乎全部售罄，其中有35%的单位被海外买家购得，除亚洲投资者外，也有美国及欧洲的投资者。
加拿大按揭及房屋公司(CMHC)市场分析师Robyn Adamache认为，这一销售情况反映出海外买家对市中心公寓单位的热爱，也正是加拿大各大城市公寓市场目前的一大趋势。
语录：“这个数字（非永久性居民）大的难以忽视，是能够影响和改变宏观经济的潜在变量。”
——Benjamin Tal， CIBC World Markets副首席经济师
