拥有多所住房的家庭如何节省资本利得税？有对夫妻因为工作的关系，不得以采取在工作日分居在加拿大分属两个省份的两所房子里，然后在休息日互访的生活方式。最近，由于工作的调动，两个人终于团圆，可以生活在同一所房子里了。但是新烦恼又来了，如果他们卖掉一套住所，会不会被征收资本利得税？还是他们可以利用主要住所的税收减免政策来避开因房屋升值所带来的税赋？为了解答他们的问题，先来看看什么是主要住所，以及为什么从税收的角度这个界定很重要。
主要住所免税规则
根据《所得税法》，主要住所通常是指家庭在这一年里任何时间居住和拥有的任何住宅，可以是独立屋、共管式公寓、移动式房屋、拖车式活动房屋，甚至是可居住的船。主要住所税收豁免是指在卖掉主要住所的时候，任何由此产生的收益都无需交税。但为了符合主要住所的这个条件，必须留心所适用的税收规则。
第一：一个家庭每年只能指定一个物业为主要住所。家庭由你、你的配偶（或同居伴侣）和任何18岁以下的孩子组成。
第二：你和你的家人在这一年必须“通常居住”于这个住所，但加拿大税务局并没有明确指明要住满多少天才算是主要住所，而是将查看所有证明其为主要住所的证据，包括居住其中的时间、主要收入来源，以及购买、居住、搬迁和售出的模式。事实上，仅仅因为你生活在一所自己拥有的独立屋并不意味着它会自动有资格作为主要住所。例如，建筑承包商或专门从事房屋改造的人会遵循在新建的或翻新的房子里小住一段时间然后出售获利的模式，他们的收益就可能要按普通的销售收入缴税。
第三：这所物业的主要用途不能是为了获得收入。所以如果你拥有一所有六个单元的房子，但自己只住在其中一个单元，卖掉这所房子的话就不能用主要住所来豁免所有的收益。根据税务局的说法，这是有限制的，主要的一条就是主要住所的主要用途不能是用来获取收入。可以咨询专业的会计师来确定自己最好的选择。
第四：豁免仅限于占地不超过半公顷（或1.2英亩）的住宅。这意味着如果住在一个占地10英亩的房子里，如果出售获利的话，你将为8.8英亩这部分土地所产生的收益交税，但房子和1.2英亩土地所产生的相当可观的收益有税收豁免。即便如此，对于占地超过1.2英亩的房子，你仍可以获得豁免，但必须向税务局证明所需的额外土地是为了使用和享受这所房产。
第五：你可以声明任何你拥用并“常住”的房子为主要做所，从而只允许有一所房子的升值利润免税，而为其他升值较少的房子交税。
第六：声明为主要住所的房子不必一定要位于加拿大。
双住所家庭的税务后果
不幸的是，对于前述有双住所的家庭，加拿大税务局很严格地执行一个家庭一年只有一个主要住所的规则。“配偶双方分开生活、居住在各自的房子里，但不是法律上的分居或是协议分居，对于这种情况，在一个税收年度只能指定一个住宅作为主要住所，”加拿大税务局立法政策和监管事务部门的托马斯-威尔克西姆森（Nerill Thomas-Wilksinson）这样解释说。财务专家则会建议有多个住所的家庭将这一年升值最大的房子指定为主要住所。
这里可举一个例子。假如你和配偶2001年结婚时买了一所价值25万元的独立屋，2002年你的配偶因工作前往外省因而在那里又买了一套价值20万的共管式公寓。接下来的13年，你和配偶各自住在各自的房子里，当然会定期互相探访。2015年，你的配偶又得到另一个工作机会，迁回到最初居住的城市。她偏向卖掉这套公寓。假定在2001年至2009年之间，你的独立屋已经从25万升值到55万，同期这套公寓只升值2.5万。还假定2009年至2015年间，你的独立屋平均每年升值2%，那么2015年该房子的市场价差不多62万；同期那套公寓升值较大，2015年能以45万脱手。
选择1：如果指定独立屋作为从2001年到2015年的主要住所，出售公寓的话将缴37500元。计算如下：
公寓售价45万元－购买价20万元＝25万元。25万÷2＝12.5万元，这就是需要缴税的资本收益，税额为12.5万×边际税率（假设30%）＝37500元。
选择2：如果指定独立屋为从2001年到2009年的主要住所，那么会欠该独立屋在2010年至2015年间增值获利而应缴的税（假如在2015年售出该独立屋），以及因出售公寓而欠的2002年至2009年的资本利得税。总税收额如下（基于2015）：
公寓2015年的售价45万元－2009年的估值22.5万＝22.5万，这部分增值享受税收豁免，因为这期间为主要住所，应缴税为0；
公寓2009年的市场价22. 5万元－2002年的购买价20万元＝2.5万元，计税金额为2.5万元÷2＝12500元，假定边际税率为30%，则应缴税为12500元×30%（假定边际税率为30%）＝3750元。
然后加上独立屋应缴的资本利得税。独立屋2015年市场价值62万元－2010年的估值55万元＝7万元，这个资本增值应该交税（因为这期间你指定公寓而不是独立屋为主要住所）。因此，7万元÷2＝3.5万元×边际税率30%＝10500元。2001年至2009年的增值的30万元免税了，因为这期间它是你的主要住所。这样，总的应缴税额为3750元＋10500元＝14250元。
从上面的计算可看出，在选择1你需要支付37500元的资本利得税，但在选择2你只需支付14250元资本利得税，这立马就节约了23250元。上述的例子只是一个如何根据主要住所税收规则省税的简化例子，但它确实告诉你如何通过在哪些年将哪所房子指定为主要住所，从而将税赋最小化，把钱放在自己的口袋里。要想全面考虑自己的特殊情况，最好还是咨询会计税务专家。
